明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房，究其为何？

从长期来看，中国城镇化建设进程的加快，也给三四线城市带来了人口红利，而房价恰恰是要看未来城市人口规模的增加。不过，未来国内房地产市场也一定会迎来新变化，这也是客观存在的。应该说，市场已经在心理层面都做好了房地产进入下半场的准备，无论是开发商，还是购房者，对于下一个周期中国房地产市场的价格逻辑，已完全不同于过去20年，准确的说都有清醒的认识，并且付诸于实践。

明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房？今天终于明白了

目前国内的城镇化的程度在不断加深，而国内的城镇化建设远远没有达到一个较高的水平，所以城镇化依然会继续发展，农村的人口会越来越往城市里面流入，逐渐形成一个又一个更大的城市，虽然城镇化的城市比较小，但是毕竟也是城市，属于城镇化的一部分，那么很多人都会进入到三四线城市来买房居住。

明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房？今天终于明白了

而如果在没有房地产政策调控的情况下，一二线城市的核心地段的房价可能还会继续升高，但是目前受制于政策调控，房价还是以稳为主，呈现小幅度的震荡，一旦放开房地产政策，那么未来一二线核心位置的房价可能会升高。

国家对房价一直都在进行严格调控，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段。那么就会是基本稳定的，涨跌是波动式的，有涨就会有跌，这也是正常的。银行贷款没有后台、后台垮掉、后台不管你了、后台被人民发现了，不好以后台名义贷款了，那就发行债券，手里一样都没有发债券怎么吹，谁敢给发行，发行了谁又敢买，所以拿地这是必然。

有人说现在三四线城市的房价明明在下降，但是开发商仍然愿意往三四线城市投资 ，那都不怕无利可图吗？但是他们既然做出这样的决定，自然有利可图，具体原因如下。

01.开放商容易介入

对于开发商来说，要想在一二线城市拿下一块优质的地方来开发，这是一件最困难的事，因为竞争压力太大，并且有太多的调控因素。而三四线城市则不同，相比较来说三四线城市的政策更有利于开发商进入当地的市场，而且开放的市场与需求对于开发商来说更是事半功倍。所以即使现在房价在下降，三四线城市仍然是许多开发商炙手可热的地方，总结来说，前期工作还是相对比较容易。

02.返乡潮

那么许多在农村或三四线城市生活的人，在年轻的时候往往喜欢在一二线城市生活，但是却很少有人真正有实力能在一二线城市一直生活下去，为啥？因为房价太贵，物价太高，而自身能力不足，空有理想，也就是活活受罪。反而还不如回到三四线城市，与其在大城市里做一条小鱼，反而不如在小城市里做一条大鱼，这也是很多愿意返乡的人的原因。

其实这一点从大学生工作就能看出来，有很多大学生毕业工作以后反而更愿意回到自己的家乡，在一个相对稳定的工作单位上，承受较小的压力，虽然过着一眼望到头的生活，但是至少轻松。

03.进城潮

了解农村生活的人大概都知道，现在农村里基本上没有什么年轻人，真正有能力的人去了一二线城市，而那些没有条件的人只能退而求其次，留在三四线城市，既然要在三四线城市生活，那就肯定要给自己买房子。包括现在两个人结婚，农村里的人也肯定是要在三四线城市买房子才能说得上媳妇儿 ，这是非常现实的一个问题了。当然这也可以理解，毕竟进城总比农村好，无论是未来的发展，还是孩子未来的教育。

04.盲目从众

其实现在中国的房子量基本上已经满足了我们国家的人口数，但是因为各种开发商以及中介商的炒作，导致有很多不了解房子市场的人盲目从众跟着买房子。比如说现在有很多三四线城市的人，他们攒了钱不知道自己的钱要怎么办的时候，他们往往会选择买房子，因为他们觉得这是一个万无一失，并且也很有可能会升值的策略。

当然甚至会有人觉得未来就没有房子了，而市场也总给人造成一种房子好像很短缺的家乡，所以到现在为止三四线城市的房子仍然是刚性需求。

随着政府不断的调控市场，房价一直在降，可为什么很多开放商明知道这种情况仍然在三四线城市大规模拿地建房呢？

1、 政策的问题

相比一二线城市的楼市地价以及政策而言，三四线城市是比较宽松的。（比如说像厦门一个底盘都有十几家大型企业进行竞价，在二三线城市这基本是不存在的。）因此进入二三线城市可以让开发商降低自己的成本以及进入市场的难度，更何况很多二三线城市的房价并不是特别高，市场需求量还是很充足，房地产商们进入二三线城市还是有利可图的。

2、刚需的要求

在中国没有房子是很难谈婚论嫁，很多家庭奋斗一生也只为有一个自己能安家的地方。这个传统在短时间内是十分难以改变的，目前中国有上亿的单身人口就意味着至少有几千万套房刚需还需要得到解决。在一线城市竞争压力很大的情况下，下沉三四线城市对于房地产商而言是个不错的选择。

3、开发为了更好的贷款

对于开发商而言，现在从银行贷款的难度比以前增加了很多。基本上是需要有项目才能会有贷款。一线城市拿地不容易，三四线价格便宜又比较好难得，开发商就可以借助项目，以项目为名义向银行贷款。等到贷款到位之后，用于新项目的开发和归还前期欠下的债务。

同时很多开发商的负债率早已突破了60%的警戒线，甚至达到了100%以上，这种情况下，想在民间或者银行那儿获得资金是很困难的事情，他们可以借助这个项目，向外发行一些债券，获得新的资金来源已度过难关。

4、一线城市太贵让周边卫星城的需求增加

“北京上班，河北居住！上海上班，江苏居住！”这是不少工作者每天的日常生活，一线城市高昂的房价，让他们不得不牺牲长时间的通勤来换自己有一个安居的小窝。因此，大城市周边的三四线城市以它的低房价和近距离吸引越来越多的人进行购买，房地产开发商自然不会错过这么一个大红利。

5、城镇化让更多的农民有进城买房的需求

经济的发展让国内城镇化的程度越来越高，但截至目前城镇化水平还没有达到一个天花板，未来的会有更多的农村被改造或者变成小城镇。越来越多的农村人口也必然会涌入城市，从而形成一个个城市圈。（就像国外发达国家一样，有很多城市圈）。而新形成的城市可能只是三四五线城市，但毕竟也属于城市，自然会有很多人进入到这些地方进行购房居住。

6、回乡潮的出现

随着企业的优胜劣汰以及各种产业，许多中小型的劳动密集型场所面临经营困难出现半停产甚至倒闭的情况，加上随着国际经济形势的不乐观加上国内经济的一直持续腾飞，导致很多海外奋斗多年的游子选择了回到自己的家乡。

当他们回到家乡第一件事情就是需要一个住所，因此在大量的需求还是存在的。

所以明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房，一来是满足市场的需求，二来商人都是为了利益而活，他们需要用新的资金链继续让自己的企业生存运营下去。

鉴于一二线城市受到房地产调控的影响，房价会缓慢下跌，而未来三四线城市房价大幅调整的概率最大，但是现在开发商们为何仍在三四线城市拿地建房，这究竟是为何呢？

对此，国内房产专家认为，目前国内三四线城市购房需求还是有的，比如在棚改货币化安置的情况下，很多拆迁户拿着国家给的钱去周边买房置业，开发商看到了三四线城市还有建房的商机，才会在三四线城市拿地建房，等棚改货币化结束后，开发商们也早就跑掉了。

而我们认为，开发商并不会认为未来房价会大降，但是他们认为未来房价会趋于稳定，才会跑到三四线城市拿地建房。开发商在三四线城市拿地建房主要有以下几个因素：首先，国家正在推动城镇化，目前我国城镇化率只有58%，未来有望达到80%以上，所以，估计将会有大量农民进城成为市民，必定要落户，而落户就要买房。于是，开发商就要借此商机，也分得政府推进城镇化进程的一杯羹。

不过，我们认为各国的国情不同，发达国家城镇化率达到80%，中国未必会有那么高的城镇化率。中国城镇化现在推进速度缓慢，主要有二个原因：一是，农民只要一进城，就要面对高房价、高生活成本。现在很多三四线城市房价动辄一万元/平方米，农民工即使进城也买不起房。再说很多三四线城市产业基础不发达，农民就算进城，也无法找到工作，所以广大农民都不愿意进城。

二是，进城会让农民成为市民，身份一下子有了大的转变，但还不如呆在老家生活过得安逸：要想住房子，就在自家宅基地上盖，房子住得很宽敞，也花不了几个钱。农民在农忙时候在家地里干干农活，农闲时候到周边工厂去打打零工，吃着新鲜蔬菜，喝的是无污染的水，呼吸的是洁净的空气，很多人根本不屑举家搬迁到附近的三四线城市去过那里的市民生活。

再者，对于开发商来说，现在要从银行贷款难度很大，除非是有房地产项目可以做，而三四线城市地价相对便宜，开发商们想以此项目为由，向银行贷款。一旦贷到资金后，就用这钱归还前面欠下的债务。因为，今明两年开发商的债务集中到期，已有300家中小房企宣布破产。而如果通过拿地建房，向银行融得资金，届时再将资金挪作他用，先还清前面的将要到期的债务。

最后，在经过这几年的疯狂扩张之后，开发商的负债率早已突破了60%的警戒线，很多开发商的负债率达到了100%以上，在这种情况下，还想在市场上融资的难度是很大的。如果在三四线城市购地建房，开发商可以为由头，向外发行债券。而对于投资者来说，开发商有着实实在在的项目摆在哪里，这样的投资风险不高，所以也会踊跃购买债券，开发商便可度过资金短缺的难关。

现在很多人觉得奇怪，三四线城市房价泡沫最大，为啥开发商就仍在那边拿地建房，不怕房价下跌风险吗？事实上，三四线城市房价短期未必会发生，而开发商现在债务集中到期、现金流匮乏却是眼前的麻烦。所以，现在是从银行贷到款，发得出债券才是正事。更何况，在开发商看来，中国要推进城镇化进程，大量农民都要进城购房，我们在三四线城市大量拿地建房，将来也不愁卖不出去。

‍‍随着政府不断的调控市场，房价一直在降，可为什么很多开放商明知道这种情况仍然在三四线城市大规模拿地建房呢？

1.      政策的问题

相比一二线城市的楼市地价以及政策而言，三四线城市是比较宽松的。（比如说像厦门一个底盘都有十几家大型企业进行竞价，在二三线城市这基本是不存在的。）因此进入二三线城市可以让开发商降低自己的成本以及进入市场的难度，更何况很多二三线城市的房价并不是特别高，市场需求量还是很充足，房地产商们进入二三线城市还是有利可图的。

2.刚需的要求

在中国没有房子是很难谈婚论嫁，很多家庭奋斗一生也只为有一个自己能安家的地方。这个传统在短时间内是十分难以改变得，目前中国有上亿的单身人口就意味着至少有几千万套房刚需还需要得到解决。在一线城市竞争压力很大的情况下，下沉三四线城市对于房地产商而言是个不错的选择。

3.      开发为了更好的贷款

对于开发商而言，现在从银行贷款的难度比以前增加了很多。基本上是需要有项目才能会有贷款。一线城市拿地不容易，三四线价格便宜又比较好难地，开发商就可以借助项目，以项目为名义向银行贷款。等到贷款到位之后，用于新项目的开发和归还前期欠下的债务。

同时很多开发商的负债率早已突破了60%的警戒线，甚至达到了100%以上，这种情况下，想在民间或者银行那儿获得资金是很困难的事情，他们可以借助这个项目，向外发行一些债券，获得新的资金来源已度过难关。

4.一线城市太贵让周边卫星城的需求增加

“北京上班，河北居住！上海上班，江苏居住！”这是不少工作者每天的日常生活，一线城市高昂的房价，让他们不得不牺牲长时间的通勤来换自己有一个安居的小窝。因此，大城市周边的三四线城市以它的低房价和近距离吸引越来越多的人进行购买，房地产开发商自然不会错过这么一个大红利。

5.城镇化让更多的农民有进城买房的需求

经济的发展让国内城镇化的程度越来越高，但截至目前城镇化水平还没有达到一个天花板，未来的会有更多的农村被改造或者变成小城镇。越来越多的农村人口也必然会涌入城市，从而形成一个个城市圈。（就像国外发达国家一样，有很多城市圈）。而新形成的城市可能只是三四五线城市，但毕竟也属于城市，自然会有很多人进入到这些地方进行购房居住。

5．回乡潮的出现

随着企业的优胜劣汰以及各种产业，许多中小型的劳动密集型场所面临经营困难出现半停产甚至倒闭的情况，加上随着国际经济形势的不乐观加上国内经济的一直持续腾飞，导致很多海外奋斗多年的游子选择了回到自己的家乡。

当他们回到家乡第一件事情就是需要一个住所，因此在大量的需求还是存在的。

所以明知房价在降，但开发商仍在三四线城市建房，一来是满足市场的需求，二来商人都是为了利益而活，他们需要用新的资金链继续让自己的企业生存运营下去。‍‍