楼主您好!
首先购买此类房屋风险很大,建议您谨慎,最好不好购买!
这个房子没有房产证属于期房转让,首先是法律风险,国务院禁止期房转让,也就是关于此类房屋的买卖合同,法院一般是不予支持的,也就是说:很可能因违法属于无效合同。其次是时间风险,因为房本办妥时间不确定,签订协议至实际办理过户时间间隔很长,容易发生变化,尤其是现在市场价格变化,容易让人反悔!
但此类房屋也有很多人购买并实际操作成功,一般有两种方式:改底单和等房本办理过户
1、改底单;此方法多用于未取得房产证的房子,在开发商配合下,直接办新买方的房本,这样可以省去过户中所产生的税费。当然目前这个属于国家禁止,严格的说属于违规操作。此种操作与开发商是否配合,房本办理阶段有关系,并不是所有房子都能做的。
2、过户。购买2手房的政策操作,业主已经取得房产证,双方按照签合同,网签,缴税,过户,买方取得房屋产权的一种方式。这种方式比较常用,也属于正常操作(除未取得房本签订的合同,效力待定外),但会多出2手房的税费,而且周期较长。
鉴于您中介建议您做公证后过户,您的房子很应该是改不了底单了,所以要走的是第2种方式。
如果您愿意接受风险,购买该套房屋,建议您注意:1、房主何时能取得房产证?2、该房屋性质,出售是否有限制,是否可以随意出售,比如是否有单位限制等,您最好跟业主确认,有必要让业主在合同上做承诺。3、交易重点,在于您能否取得房产证,这是您购买2手房成功的标志,4、在签订合同时,对于双方的办事时限最好加上,避免无限期的拖延。5、购买2手房所有的费用都是有发票的。6、其他更名手续包括物业更名,有线电视更名,燃气更名,各地不一样需要更名的项目也不一样,7、共有人及配偶等最好出具书面同意证明,您保留原件。8、最终要的是签订一份严谨的合同,确保您能在业主取得房产证后跟您去过户,您能取得房产证。9、税费的承担双方也要协商好!
至于所说的公证,指的是委托公证,也就是业主将全部材料交给您,并给您出个公证的委托书,委托您办理该房屋的更名过户手续。
这个公证因国家规定期房禁止转让,这个公证是需要做两次的,没有房产证的房子是办不了:更名过户的委托事项的公证。现在只能办理委托您代为办理房产证的公证,取得房产证后,业主才能办理委托您更名过户的公证。这个您可以到当地公证处确认下。所以您的款项并不能在签订合同后就全部付给业主,一定要留些款项到办理过户时支付,避免业主拿完钱就离开,您到时过不了户,业主也找不到。
至于中介我觉得有,应该能好些,他们比较专业,应该帮您双方签订比较详细,严谨的合同,尽量减少将来双方可能发生矛盾,并在中间调解。因为现在中介良莠不齐,建议您看看他们的合同,是否完善。如果他们连合同都没法给您做的完善,那有没有中介就没有区别了,需要证人的话,你们双方找个见证人就可以了。
最后祝您一切顺利!
广东胡律师:
中介说的是缓兵之计,没有房产证即便公证了对方不认,到时候你打官司花更多的钱。
没有房产证的房产我建议你不要买,即便是有公证也无用,法律上是只认房产证。