划拨土地房产过户是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。它是计划经济的特定产物,大部分都掌握在企事业单位等使用者手中,并与房屋产权有着紧密结合,形成了房地产,从而游离了国土资源部门的管理与控制,隐形变相交易,而造成国有土地资产严重的流失。
一、准予转让的条件及其方式
划拨土地使用权只有符合一定条件下方可转让。即:(1)土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明;(4)依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获得收益抵交土地使用权出让金(国土部门审核认定)。
可见,划拨土地使用权上形成房屋产权的转让,必须同样要经过由划拨土地使用权到有偿出让土地使用权这一体制的转换,未补办土地使用权出让手续不得转让。 在城市规划区,划拨土地使用权上形成的房屋产权转让时,必须报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府批准予以转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
二、批准主体及其认定
在执法实践中,行政主体并非一定就是执法主体。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对其行政主体和执法主体规定明确,即县级以上土地管理部门。国家土地管理局[1995]国土函字第71号明确指出县不包括市辖区。《城市房地产管理法》规定,划拔土地使用权上形成的房屋产权转让时,报有批准权的人民政府批准。
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