资产评估作业的问题

　　1.要想成为一名注册资产评估师，首先必须参加注册资产评估师执业资格考试。具备一定专业知识和实践经验的人员只要通过注册资产评估师执业资格考试并履行必要的注册手续，都可成为注册资产评估师，
　　注册资产评估师职业道德是指注册资产评估师在从事资产评估职业活动中应当具备的职业道德准则和道德规范，它是从事资产评估职业的注册资产评估师和专业人员在资产评估工作中应当具备的职业理想、职业态度、专业胜任能力、职业良知、职业职责、职业荣誉和职业纪律等职业规范的总称，是社会公德在资产评估行业中的一种体现。随着社会主义市场经济和中国资产评估行业制度的不断完善，客观上要求建立与注册资产评估师职业工作相适应的职业道德规范，使其成为注册资产评估师所必须自觉遵守的行为准则和自律标准。这既是贯彻执行《公民道德建设纲要》和整顿市场经济秩序的客观要求，也是我国加入WTO后发展社会主义市场经济的必然要求，为此必须对注册资产评估师提出如下执业要求：

　　（一）爱岗敬业。这是注册资产评估师职业理想、职业态度内容的具体要求，珍惜自己选择的工作岗位和执业，热爱本职工作，做到干一行爱一行，恪尽职守，这是注册资产评估师职业道德的首要前提，也是做好注册资产评估师工作的基础和出发点。只有建立了正确的出发点，才会端正工作态度、树立正确的人生观，才会去勤奋好学，积极参加后续教育，不断提高业务技能和政策水平，评估工作才会一丝不苟、兢兢业业。才会自觉履行岗位职责，树立全心全意为人民服务的思想，正确处理国家、企业、个人三者之间责、权、利的关系；才会有强烈的事业心、责任感，严格遵守财经纪律和财政法规、注册资产评估师执业准则，杜绝玩忽职守、失职、渎职，出具虚假评估报告等不良行为。

　　（二）熟悉法规、依法办事。注册资产评估师不仅要与一般公民一道遵纪守法，更重要的还要熟悉法规、依法办事。这是注册资产评估师职业道德规范的重要基础，也是注册资产评估师职业道德规范的重中之重。由于注册资产评估师工作涉及面广，处处涉及到执法守规方面的问题。为了正确处理各方利益关系，注册资产评估师应当熟悉财经法规和注册资产评估师法律、法规制度，在执业过程中提高法制观念，做到知法依法、知章循章，依法把关守口。

　　（三）诚实守信。诚实守信作为注册资产评估师职业道德的一个重要内容，是一切道德的基础和根本，是为人的最重要的品德，是一个人的立身之本，也是处理人际关系的重要德行。一个言而无信，道德沦丧的注册资产评估师，很难做到依法办事、客观公正办理评估业务。建立健全注册资产评估师的执业信用，培养注册资产评估师的诚信品德是事关注册资产评估师事业和社会主义市场经济能否顺利推进的重大问题。

　　（四）恪守独立、客观、公正的原则。这是注册资产评估师职业道德的灵魂表现，也是注册资产评估师工作最主要的职业行为要求。注册资产评估师的工作是接受资产占有单位或当事人的委托，按照特定的目的，遵循资产评估的基本原则，选择适宜的评估方法，在综合分析影响资产估价多种因素的基础上，对委托评估资产在评估基准日表现的合理现时价值进行估算和判断，为此就要求注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则。所谓独立性即注册资产评估师无论在实质上还是形式上都应独立于资产占有单位或委托单位，与委托单位和资产占有单位之间没有利害关系；所谓客观性即注册资产评估师在评估工作中应当以客观事实为基础，实事求是；所谓公正性即注册资产评估师应具备正直、诚实的品质，公正地对待有关利益各方，不以牺牲一方利益而使另一方受益，这是对注册资产评估师个人品德的体现。

　　（五）努力学习，提高技能。这是注册资产评估师专业胜任能力内容的具体要求。注册资产评估师必须具备必要的专业知识和实践经验，才能正确处理注册资产评估师业务。注册资产评估师工作具有政策性强、技术要求高、知识全面等特征，因为涉及到经济、财会、工程技术等多个专业知识。这就决定了注册资产评估师必须熟悉经济法规和注册资产评估师制度，掌握注册资产评估师的基本理论和所要求的专业知识。专业技术越熟练，工作质量和工作效率就会越高。

　　（六）保守秘密，搞好服务。注册资产评估师在执业过程中直接或间接地获悉资产占有单位和国家秘密、商业秘密，对国家秘密和商业秘密负有保密义务。同时随着改革的进一步深化和经济发展不断加快，入世带来的评估服务业的竞争和与国际接轨，注册资产评估师工作的服务功能日益受到人们的普遍关注。注册资产评估师要根据发展变化了的新形势调整服务类型，保证服务重点，提高服务质量，提升服务的品质。

　　2.楼面地价＝土地总价/建筑总面积
　　楼面地价＝土地单价/容积率
　　甲楼面地价＝1000/5=200
　　乙楼面地价＝800/3=266.67
　　乙土地进行投资更为经济

　　3.本题适用红利增长模型。红利增长比率可以依据历史数据，用算术平均法或几何平均法求出平均红利增长率作为未来红利增长平均比率的估计值。
　　用算术平均法计算：
　　g1=（13%+18%+5%+15%+4%） /5=11%
　　（注：这里的13%是由表中第2年比第1年环比增长113%减去100%取得，另外4个数字同理可得）
　　用几何平均法计算：
　　g2=（113% ×118%×105%×115%×104%）1/5-1
　　=1.1086-1=0.109
　　代入公式P= D1/（i-g），则有：
　　P1=（10 000×0.24）/（11%+2%- g1 ）=120 000（元）
　　P2=（10 000×0.24）/（11%+2%- g2 ）=114285.71（元）

　　4..、（1）A宗地容积率地价指数为105，甲宗地的容积率地价指数为110。
　　（2）交易情况修正系数为100÷101或0.99
　　交易时间修正系数为108÷102或1.06
　　区域因素修正系数为100÷98或1.02
　　个别因素修正系数为100÷100或1
　　容积率修正系数为105÷110或0.95
　　（4） 参照物修正后地价＝780×（100÷101）×（100÷98）×（100÷100）
　　×（105÷110）×（108÷102）
　　796.47

1.需要通过国家考试设有的5个科目（《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑评估基础》，考试合格取得资格证后，须在3个月内在当地行政主管部门登记注册。
应遵循的职业道德：遵纪守法、恪守独立，客观、公正的要求、具体执业过程中的职业道德要求、专业胜任能力要求、与委托方和相关当事方关系的要求、与其他资产评估师关系的要求。
2.若单位地价为楼面地价，则选择甲幅土地投资经济。若单位地价为地面地价，则选择乙。
3.收益法在评估土地使用权时应注意的问题：
（1）收益必须为客观收益（土地出租市场比较成熟）
（2）相关税费比率及基数的准确选取（管理费、保险费、城市建设维护、契税等）
（3）还原率的求取
（4）收益年限
4.被评估企业直接投资的价值：
20+50*20%*（P/A，12%，10）=70.67（万元）
5.（1）容积率相关系数：1+5%=1.05
(2)交易情况修正系数：1.01
交易日期修正系数：0.98
区域情况修正系数：1
个别情况修正系数：108/102=1.0588
（3）修正后地价为：
780*1.05*1.01*0.98*1*1.0588=850（元/㎡）