物业服务合同与委托合同有哪些不同之处

由于物业管理既有对物的管理、维护、经营又有对人与环境秩序的管理，反映到物业服务合同中，其就涉及到了多种合同内容，具有混合性契约的特征，正因为如此，除上述有人认为其为无名合同外，还有的则认为物业服务合同是雇佣合同、服务合同、保管合同、租赁合同、承揽合同、委托合同、承包合同、代理合同以及民事信托合同等等。

物业服务合同

物业服务合同与委托合同有着本质的区别，主要表现在以下几个方面：

1、两者处理事务的主体不同。物业服务合同是物业管理企业接受业主委托后，根据合同约定的服务管理事项，以自己独立的名义自主开展业务，并独立承担对外法律后果。委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，一般是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。

2、在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。《合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。

3、两者的责任承担着不同，物业服务合同中规定无论是侵权责任还是违约责任一般都要由双方当事人各自分别承担自己的责任。委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。同时，《合同法》第四百零七条还规定：“受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。”

4、两者的合同形式不同，物业服务合同要格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司，签署物业管理合同，并且一般要求要采用物业管理示范文本，最终合同的相关内容和履行还要接受城建、市容、及居委会等相关机关的监督。委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件，订立合同也无须遵循固定的形式。

5、物业服务合同与委托合同在合同存续期限上有较大差异，物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务，这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的，如果物业管理合同签署的期间较短，就可能因物业管理公司追求短期效应，采取不恰当的方式从事物业管理，从而不利于物业管理设施的长期保养。此外，出于物业管理关系的特殊性，物业管理一方当事人不得象委托合同当事人那样可以随时解除合同。而委托合同则不同被委托人处理的事务往往比较单一，时间比较短。

6、两种合同采用的报酬支付方式不同，物业管理合同一般皆为有偿合同，而委托合同可以为有偿合同，也可以为无偿合同。

7、两者的认定方式不同，物业服务合同则是通过招标投标之后获得的，物业管理人一般皆需要获得一定的资格认定证书方可以成为物业管理合同的招标对象。而委托合同一般是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的。

从以上的诸多方面，可以明显看出物业服务合同与委托合同存有若干重大差异，物业管理合同远非委托合同之一种，现在实践和理论中以委托合同为物业服务合同定性的做法曲解了物业管理合同的本质特征，混淆了基本的法律关系，对于实践中物业管理纠纷的解决贻害不浅。

（以上回答发布于2013-04-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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