房地产价值怎么计算的？

2025-03-24 20:02:08

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回答1：

通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如：
1）楼层（楼层高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/园景等其他景观
4）宁静（所处位置的宁静程度）
5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）
6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）
7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）
8）私密性
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。
计算步骤：
一、确定均价
均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：
1．成本加成法
即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。
2．市场比较法
以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。
3．消费者心理价格法
二、确定楼层价差
确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。
三、确定横向房屋价格系数
计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。
为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评分，并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化，则在搭建的价格框架基础上进行局部调整。
具体计算时分为以下四个步骤：建立评分标准——权重设置——分项评分——加权计算。
四、搭建价格框架
1.通过Excel软件可以实现价格框架的搭建和计算。
以中间楼层为基础，根据基准价格和各房屋价格系数计算中间楼层各房屋的价格，然后代入楼层价差数据，计算出其他楼层各房屋的价格。其中，基准价格是计算的初始价格，其基本与前面所确定的均价一致。计算表中最后得到的均价将以基准价格为基础试算得到。
2．景观阶跃
景观阶跃是指某房屋随着楼层的升高（或降低），出现视野豁然开阔（或突然受阻）、景观资源陡然丰富（或急剧减少）等情况。这时，应该相应提高（或降低）该房屋的销售单价。提高（或降低）的幅度根据实际情况而定，通常在20~100元/m2
之间。
景观阶跃的情况还包括：低层临近车库出入口、临近裙楼顶的中央空调冷却塔、临近空中花园、赠送花园/露台、房屋内有被记入销售面积的柱体、房屋局部空高减小等等。应该根据情况赋以相应的景观阶跃价差，提高（或降低）销售单价。
3．特殊楼层
在高层住宅中，有时候顶层会给消费者以身份的象征，其价格可以适当提高。
此外，某些城市对楼层编号的数字比较在意，消费者会更愿意买带“8”的楼层，而不愿意买带“4”的楼层和第13层。这种情况下，可以给相应的楼层适当提高（或降低）销售价格。
五、价格试算与调整
对初步价格框架进行了局部调整后，就可以进行价格试算了。对试算出的价格，需要从以下方面，结合经验判断进行校验：
1．最低价和最高价（包括单价和总价）
2．同楼层各房屋之间的价格差距（单价和总价）
3．整个楼栋各房屋之间的价格差距（单价和总价）
若以上结果不甚满足要求，则可以从以下方面进行调整（在调整时，需要注意随时更改基准价格以使计算表中的销售均价与确定的目标均价一致）

回答2：

1，所有的价格*权重，再相加起来，就得到本项目的定价价格，即比准价格。权重是根据项目的类似性和影响力来分的，越类似，越有影响的，权重越高。比如你项目对面也有一个项目，并且户型配套等也很相似，有可能权重就是90-100%，都可以的。 2，基准地价系数修正法的基本公式如下：
　　V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj （58）
　　式中：V：土地价格
　　V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
　　∑Ｋi：宗地地价修正系数
　　Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
3，个别因素修正系数： =待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数。 4，容积率修正系数表应按不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型分别编制，并且考虑市场供求关系对地价的影响。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 5，土地取得方式系数计算方法，不具有普遍适用性。因用地面积（以平方米为单位）的绝对数值很大，土地取得方式系数即使发生很小的变动，都可能使土地出让金的价格发生很大的变化。举个具体的例子来说明吧：当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1，土地取得方式系数为0.9。 7，在房地产估价中，对房地产价格的计算有多种方法，（如市场比较法、收益法、成本法）。在房地产估价时，宜用两种以上方法进行评估，以求各估价方法之间的相互补充，印证。
一般情况下，估价对象的数值就等于1。 8，拆迁人对被拆除住宅房屋的所有人的补偿款计算公式为：　　补偿款=重置价格×成新率×原建筑面积。

回答3：

1·按购置房屋时的实际总支出做为房产价值；
2.自建房产·：按建造房屋实际耗用的原材料，人工费等支出，作为房产价值。

回答4：

回答5：

1、比准价格 3050，指通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、交易期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后，即可得出待评估房地产的试算比准价格；2、区域因素修正系数 1.05，你的房子区域因素优于评估市场交易案例5％，3、个别因素修正系数1.01，你的房子个别因素优于评估市场交易案例1％，4、容积率修正系数 0.81532，你的房子容积率劣于评估市场交易案例18468％，
5、土地取得方式系数 0.9222，你的房子土地可能是划拨地，
6、补偿额 267932，=比准价格 3050*建筑面积，7、容积率是单位土地上有多少房屋的建筑面积，无论是单元楼房还是其他房屋都有容积率修正系数的。

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