一、商品房建成五年后，将陆续出现各种问题，最常见的是外墙砖脱落、电梯损坏老化，最严重的就是房屋外墙面渗水、屋顶漏水等。如果不是顶楼居住者，屋顶和墙面漏雨又是楼上业主由房屋装修不当、私改下水管道等人为原因造成的，应首先找楼上业主，通过协商的办法来要求楼上业主负责维修和赔偿损失。如果协商解决不了，可以通过法律途径追究相关责任。 二、 如果房屋使用已经超过保修期，但业主交纳了公共维修基金，房屋大修、中修的费用应当从公共维修基金中支付，由业主向物业管理公司报修，物业管理公司负责修缮。作为房屋产权人的业主，对房屋应当承担一部分维修管理责任，即在保修期和保修范围之外的维修管理责任。业主可以通过委托物业管理公司来进行维修管理。 1、已缴纳大修基金的小区，可经法定程序申请动用大修基金维修。 2、未缴纳大修基金的小区，或该部分维修不能返慧达到使用大漏桥答修基金标准的，经总人数三分之二以上的业主同意，可向全体业主筹集维修基金。 3、无物管、也无业委会，且未缴纳大修基金的小区，可以提请居委会组织全体业主筹备维修基金。 三、业主维权技巧： 1.购房人在购房前要求开发商提供小区的规划，并要求开发商对小区的排水设施和楼房的防水作出解释和说明。 2.雨天看房。购房人可在雨天看房，不仅能够知道小区附近的排水情况，还能了解房屋本身的防水情况，是否有滴漏或者渗漏现象。 3.维权、证据固定要及时。发现房屋漏水等情况时，要在第一时间对现场进行保护，固定相关的证据，进行拍照或摄像。 4.制作损失清单。因房屋漏水导致财产损失的，业主可制作详细的财物损失清单，也可请评估公司对所损失的财物进行评估。 5.购房合同约定要明确。解决房屋质量问题，购房合同是最有效的武器。购房人在签订购房合同时要将房屋质量要求消昌白纸黑字地写进合同中，对出现房屋漏水、墙体渗水、上下水管道阻塞等情况进行违约责任约定
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