预测“房价”别轻易站队，小心打脸！
原创2018-01-07子木子木聊房
文丨子木
图丨摄图
13年，上映了一部电影，至今为止，这部电影我大概看了8遍。
这部电影的镜头里满满的充斥着贪婪、拜金、毒品、烂性、欺骗、背叛和无止境的欲望。几乎把世间的丑恶毫无保留地展示在大家眼前。它就是小李子主演的《华尔街之狼》。
其中可能会让人感到庸俗以及疯狂到夸张的堕落糜烂，剧情手法也犹如打了鸡血无时无刻不丧心病狂般的庆祝狂欢，其实这才是本片的魅力所在。
激情?征服?欲望，会让你觉得十分自然与亲切。因为那才是你梦寐以求的，不要拒绝道德上的否定，它本就是藏在每个人内心深处的人性。
其中有一幕最为深刻，就是小李子初到华尔街求职股票经纪人时，老板汉纳对他说的一番话。
“股市其实是不存在的，没有人知道它会涨会跌还是会持平，但只要你讲出来，总会有人会相信，对于我们来说，我们什么都不创造。”
这句话似乎同理于中国楼市。中国房价未来会涨还是会跌，只要有人预测，就肯定会有人相信。这就是市场，虚无而又存在。
就比如元旦这段时间，业界举办了一场“房地产盛会”。主讲人是克尔瑞研究（号称中国房产第一智库）的CEO丁祖昱。
2000多人的会场，云集圈内众多“大佬”，结果却华丽丽地上演了一场预测闹剧。
子木只能说丁博士的预测境界已经升华到可以脱离世界的水准了。
因为前段时间，财政部长肖捷才勉强发文表示“2019年中国才能完成房产税立法”，恰恰也是前几天，中央严批了海南的环保问题，责令整改海南房地产市场。
结果会上丁博士却自信满满，义正言辞道：“2018年房产税会落地”且“2018年海南会勃起”，“中国2017年房地产市场已遭遇天花板”等等。
会还没结束，就引来了其他很多自媒体大V的疯狂diss。
不过也正常，因为丁博士曾经也预测过“2017年中国房地产销售面积回落至13亿-14亿平方米”，打脸的是2017年中国房地产市场却创下了历史记录，销售面积跑到了16亿平方米。
失测已为常态，但同样也有台下的2000多人为其摇旗呐喊。
发现没，是不是和我上文提到的华尔街真相如出一辙？“无论有人说什么，总会有人相信”。
只能感慨，当今社会，任何事情都在追求节目效应而忽略其本质，对学术有严谨追求的和拥有爱智求真的精神的“专家”成为了稀缺物种。
那么在讲完楼市本质之后，我们来讲今天的主题。
大家都知道，市场上有人喊涨，也有人喊跌。自然就分为两派。俗称多军和空军。
空军
绝大部分是刚需族，想买房还买不起房，所以盼着房价跌，跌的越多越好，最好崩盘。大家都有房子住，就不用考虑房价问题了。一旦房价涨起来就怨气横生，骂政府骂开发商骂炒房客。仿佛这个世界都是罪恶的。
多军
大部分是有房的，有改善需求。所以盼望房价多涨一点，多卖点儿钱换新房。
但很多军也不好过，高位接盘，每个月几乎一半甚至更多的工资用来还房贷，生活压力太大，没有谁能帮到自己，怕失业，怕生病，怕一切需要花钱计划之外的事情，生活质量比买房之前差的不是一丁半点儿。
所以只有房价一路上涨，即使不可能卖掉自住房，他们也可以从中获得一些心理慰藉，从而让自己心理平衡一些。
其实真正的多军是不说话的，他们只会偷偷的买了房子囤起来，也不会好心提醒你赶紧买房，房价要涨之类的。毕竟之前多了一个人买房，之后也就少了一个自己房子的接盘侠。
每逢房价大涨之时，也是多军和空军的大战之日。尤其2016到2017年这轮大涨，双方各持观点，颇有鱼死网破之势。那么下面，子木就为大家盘点一下，对于未来，多空军之战谁将更胜一筹。
第一场战役：利率
之前子木曾在《回顾中国房产三十年?》这篇文章里，用了4000多字的篇幅讲明利率对于房地产市场的重要性。看市场真假调控就看首付比例和贷款利率。
空军出招：全球加息周期已经开始，同时，央行在2017年全年的货币投放比较克制，M2增速屡创新低。
市场利率的持续上涨也导致房贷额度吃紧，按揭利率稳步上调，按揭利率从取消折扣到基准利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍??购房按揭利率必然会更高，贷款额度更紧张。
利率上调，购房者将承担更大的压力。所以将会有更多人选择观望，市场交易量下跌，从而供大于求，房价下跌。
多军接招：虽说美国加息已成定局，但是中国国情当头，加息会引发金融系统性风险，同时影响中国的经济增速，而且目前市场利率相对较低，美联储加息对中国楼市并造不成很大的影响。
子木观点：2018年，中国市场经济注定会很难受。
一边是系统性金融风险（债务危机）要求货币宽松和低利率，另一边是资本外流蚕食外储、施压汇率，当局是在笼子里做决策。
前期，中国可以通过加大金融监管和“定向加息”的方式抵冲美联储加息的影响。但是如果美联储持续加息，中国势必会有扛不住的一天。
目前利率已经市场化，大家有没有发现，虽然基准利率不变，但是所有银行给的房贷利率都很高。如果中国扛不住了，就只能放任汇率贬值，汇率市场化，来保外储，同时减轻了印钞的副作用（为印钞松绑）
所以银根缩减的大环境下，势必会影响到居民购买力。所以子木认为空军会略胜一筹。
第二场战役：人口之战
空军出招：近年来，中国人口逐年减少，我国已经步入“人口老龄化”阶段，“人口红利”的优势也在逐渐减少。
2017年全国人均住房面积已经达到了40.8平，所以说未来房子是够住的，房子未来会被一般商品化。那么供大于求是迟早的事情，房价也就会随之下跌。
多军接招：虽说中国人口在逐年减少，但是别忘了中国目前正处于最重要的历史阶段-城市化。
城市化建设势必会推动人口对房屋的需求，棚改促使农村人口向城市转移，城市发展带来的虹吸效应促使三四线人口向一二线城市转移。况且未来大家会不断地提升自我需求，提升独居率，房子是永远盖不够的。
子木观点：19大提出，我国社会主要矛盾现在已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
而房子则是满足美好生活的重要基础。未来居民的独居需求会促使房地产业的不断进步与发展。
接下来更重要的是中国各大城市群的升级，以一线城市带动周边二三线城市的整体发展。
未来一线城市是财富和权利的象征，二三线是产业的延伸。那么人口的定向流动势必会促使房地产市场格局发生变化，净流入人口城市的房价必然会涨下去。
所以，长期来看，多军此战会略胜一筹。
第三场战役：调控
空军出招：2017年是中国房地产调控出台最多的一年，一线城市房价应势大跌，例如北京已经跌回16年年底的水平，燕郊等环京楼市更是一片狼藉。
虽然三四线城市因限价和棚改导致房价大涨，但是后期定会需求不足，价格回落至当初。
且长效机制已经确立，租赁势必会主导今后的房地产市场。而且杀手锏“房产税”一旦落地实施，投机炒房将不复存在，房价大跌指日可待。
多军接招：每轮调控从来都不是为了让房价下跌，而是为了抑制房价过快上涨。目前我国地方政府的主要收入来源还离不开房地产。
如果房价大跌，超发的货币定会抽空楼市，跑出来的热钱无处安放，市场加速通货膨胀，物价飞涨，民不聊生。
长效机制的确立我们承认，但是真正目的是让房价上涨的增速放缓。大家可以看到，只有热线城市才会试点长租机制，为的是让更多完全买不起房的人有一个过渡期，有房可住。
而且美国日本施行房产税这么多年，房价照样不是蹭蹭上涨吗？
子木观点：首先大家呼之欲出的房产税是为了让政府土地财政开源，而不是降房价。政策调控只要限死，房价必然下跌，但有些地方却留了口子。
就例如二三线城市的上涨，其实大部分是因限价政策出台后才激起的反映，正所谓，窗户纸撕开的洞比门都大，其中的原因大家应该都清楚。
有句话讲的好，完全竞争条件下无法存在合作。目前二三线城市都处在同一跑道上，相互竞争，你追我赶，谁都想进入新一线，谁都不甘人后。
但是严政之下，所有城市都被迫停下脚步。一开始还好，慢慢的就会有人偷偷摸摸的想往前凑上一步。
这种选手分为两类城市：一类是之前大家都涨的时候，还没开始涨，就被连带调控了，感觉自己很冤枉；另一类是完全抵挡不住“人才的诱惑”，比较贪婪，毕竟人才才是一个城市的血液。
比如这段时间直接宣布取消限购的兰州，还有通过人才政策玩隐形放松限购的南京等。
所以子木认为，出台调控只是是为了解决“一边倒的供需”所带来的社会问题，有吸引力的城市，调控过后照样春季盎然，没吸引力的城市，调控过后必一潭死水。这一战，多军略胜一筹。
其实接下来子木还准备继续盘点第四场战役“土地”还有第五场的“租售比”等。但是感觉观点太多，反而让大家迷失了方向，也埋没了这期的主题。
昨天有位粉丝在后台留言说：“其实你就是看多一二线，看空三四线，让大家都去一线城市买房，居心叵测！”
我只想说的是，看多看空这些都不重要。
重要的是在这个无法改变的大趋势下，我们要选择怎样“合适”的生活。
中国这么大，做到资源完全分配绝不可能。
子木只希望未来一二线城市可以成为有追求有梦想的年轻人的聚集地，大家可以在此尽情拼搏，追求站在食物链顶端的梦想；三四线城市则可以成为百姓安居乐业的宜居城市，无忧无虑，天伦之乐。
而不是所有城市都被房地产绑架，年轻人因高企的房价而失去对生活的憧憬。
再者，市场也绝不会因为看多或者看空而演变，多军和空军所寻找在心理上的慰藉和一厢情愿在事实面前也一文不值。
所以千万不要轻易站队，然后持着自己的理论无休止的抨击对方，那又有什么意义？
真正的智者是置身事外，站在旁观者的角度理性分析。
市场没有绝对，只有相对。
例如，子木对一二线看多，对三四线看空，对二线城市杭州武汉看多，重庆西安看空，对北京的通州看多，对石景山看空。那你又说我是什么军呢？
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